BURAK BOYOĞLU
@burakbyglu
Yüksek dolar kuru nedeniyle artan inşaat maliyetleri, konut arzının azalması, kentsel dönüşüm çalışmaları ve giderek yükselen enflasyon Türkiye’de ciddi bir barınma sıkıntısı ortaya çıkarmış durumda.
Merkez Bankası’nın (MB) yayınladığı konut fiyat endeksine göre konut fiyatlarında bu yıl eylül ayı ile geçen yıl arasındaki fark yüzde 35,51. Rakamlarda yeni konutlarda yıllık artış yüzde 43,5 olarak görülürken, ikinci elde yüzde 33,9 olarak sunuluyor. İstanbul’da ise yeni konutlarda yüzde 39,1, yeni olmayan konutlarda ise yüzde 32’lik bir artış var. Yine resmi verilerde enflasyondan arındırılmış artış yüzde 13,3 olarak gözlemleniyor.
sahibinden.com verileriyle hazırlanan sahibindex konut fiyat endeksinin eylül ayı verilerine göre ise Türkiye genelinde bir yıllık satılık konut fiyat artışı yüzde 42,3. Aynı endeksin kasım ayı verilerinde İstanbul’da konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 66,7 olarak kayıtlara geçiyor. İstanbul’un ilçelerinden Kadıköy’de son bir yılda fiyat değişimi yüzde 100’ün üzerinde görülürken, Şile, Üsküdar ve Maltepe’de yüzde 90’dan fazla.
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, konut satış ve kira fiyatlarında gelinen son noktayı Diken’e değerlendirdi.
‘Ucuza satıyorum’ endişesi
Özcan, Türkiye’de eylül ayından bu yana kurda yaşanan hızlı artışın her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de öngörülemezliği artırdığını söyledi: “Türk Lirası’nın başta dolar ve avro olmak üzere sair paralara karşı değer kaybı, gayrimenkul sektöründe gerek arz gerekse de talep tarafında ‘bekle-gör’ sürecinin başlamasına neden oldu. Satmak isteyenler ‘Ucuza mı satıyorum?’ sorusunu sorarken, özellikle elinde döviz ve altın bulunduran ve konut almak isteyenler ‘Acaba TL’ye doğru zamanda mı dönüyorum? Değer artışından zarar eder miyim?’ sorularını soruyor. Satıcı tarafların son iki üç aylık süreçte yüzde 15-20 oranında bir artışla ayarlama yapmaya çalıştığını gözlemliyoruz.
Eylül ayına 8,30 seviyesinde başlayan dolar kuru, Merkez Bankası’nın toplamda 400 baz puanlık faiz indirimleriyle birlikte aralık ayına 13 liranın üzerinde girdi. Yüksek enflasyona rağmen gelen indirimler nedeniyle TL’nin eylülden beri kaybı yüzde 40.
Ocak-eylül döneminde konut satışları ise geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 15,2 azalarak 1 milyon 86 bin 539’a geriledi. 2017’de 1,4 milyonu aşan inşaat ruhsatı sayısı da 2018’le birlikte keskin düştü. 2018’de ruhsat verilen daire sayısı 669 bine indi, 2019’da yaklaşık 320 bin, 2020’de de 555 bine gerileyen bu sayı 2021’un ilk dokuz ayı itibarıyla 480 binde.
Faiz indirimlerinin etkileri
Faiz indirimleri sonrası konut kredi faizlerinin hala psikolojik sınırın çok üstünde olduğunu belirten Özcan son indirimlerin konuta ulaşılabilirlik anlamında çok bir fark ortaya koyamadığını vurguladı: “Gayrimenkul sektöründe aylık bazda yüzde 1 faiz, psikolojik bir sınırdır. Bu oranı görmediği sürece, Türk vatandaşlarının alıma geçme konusuna ihtiyatlı yaklaştığını gözlemliyoruz. Son sağlanan faiz indirimiyle yüzde 1,20’lere gerileyen oran, piyasada sınırlı bir hareketin oluşmasına neden oldu. Açıkçası faiz indiriminden daha çok fiyat artışlarına maruz kalmamak, konut satın almak isteyen alıcı adaylarını daha çok tetikledi.”
TÜİK rakamlarına göre ocak-ekim döneminde kredi kullanılarak alınan konut sayısı geçen yıla göre yüzde 60,7 azalışla 209 bin 904’e indi. Ekim ayı rakamlarına göre toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı sadece yüzde 20,4.
Yüksek kira tahsilat sorunu
Özcan, son dönemde hızla artan kiraların sürdürülebilirliğinin önemine de vurgu yaptı ve yüksek getiri peşinde olanların düzenli kira alamamaya başladığı yönündeki iddiayı doğruladı. Özcan’ın bu konudaki değerlendirmeleri şöyle: “Biz GAPAS olarak, kiraların ciddi oranlarda arttığı son zamanlarda basına verdiğimiz görüşlerde, yüksek kira almaktan ziyade, sürdürülebilir kira tahsilatı yapmanın önemine vurgu yaptık. Mülk sahiplerine kiracılarını seçerken araştırma yapmalarını önerdik. Maalesef yüksek getiri her zaman düzenli gelemeyebiliyor. Bu durumda kaybeden mülk sahipleri oluyor. Piyasa rayiçlerinin bir tık altında olsa bile düzenli ödeme yapacağı doğrulanmış kiracılara kiralama yapılmasının her zaman daha doğru olacağı kanısındayız.”
İstanbul Planlama Ajansı (İPA) araştırmasına göre megakentte son bir yılda ortalama kira fiyatları yüzde 65 oranında arttı ve kiracıların yüzde 40’ı kira ödemekte zorlanıyor. sahibindex konut fiyat endeksine göre ise kasım itibarıyla İstanbul’da bir yıllık kira artışı yüzde 80. İstanbul’un bazı İlçelerinde ise durum daha vahim. Kira artışı Şişli’de yüzde 160, Beşiktaş’ta yüzde 153, Beykoz’da yüzde 132, Zeytinburnu’nda yüzde 131 ve Kartal’da yüzde 123’e kadar ulaştı.
Maaş artışları ve zam dalgası
Son olarak asgari ücret ve diğer çalışan gruplarındaki maaş artışlarının kira fiyatlarına yansımasını da değerlendiren Özcan sözlerini şöyle noktaladı: “Genel olarak piyasadaki fiyat artışlarının, hem satış hem de kiralama sürecindeki gayrimenkullere yansıması çok olağan bir durum. Bizim sektörümüzün bir farkı var; özellikle konut satış fiyatı ve kiralarında, şu an piyasadaki enflasyon ve faize dayalı artış oranlarının üzerine çıkıldığını görüyoruz. Bunun da temel sebebi piyasadaki satılık ve kiralık konut arzının oldukça gerilemiş olması. Talep canlı olunca, satılabilir veya kiralanabilir durumdaki konutlar hem hızlı alıcı / kiracı buluyor hem de fiyatları / kiraları, hızlı yükseliyor.“
Gelecek yılki asgari ücreti belirleyecek Asgari Ücret Tespit Komisyonu, ikinci toplantısını önceki gün gerçekleştirdi ve görüşmeler bu ay içinde noktalanacak. Türkiye’de net asgari ücret bu yıl başında yüzde 21,56’lık zamla 2 bin 825 liraya çıkmıştı. TL’deki değer kaybı nedeniyle asgari ücrette sene başından beri dolar bazlı olarak ise erime var. Yıl başında 383 dolar seviyesinde bulunan asgari ücret bugün 210 doların altında. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’nın paylaştığı asgari ücret anketinde işverende 3,5-3,75, işçide 3,75-4 bin lira aralıklarının önde olduğu gözlemlenmişti.
İstanbul’da kiralar bir yılda yüzde 65 arttı: 10 kiracıdan dördü ödemekte zorlanıyor
Konut zammında dünya listesi: Türkiye ilk 10’a üç şehirle girdi
İstanbul’da evler açık artırmayla kiraya verilmeye başladı
Emlakçılar konut fiyatında ‘çok büyük artış’ bekliyor
Ev sahipleri emlakçı gibi komisyon da talep etmeye başlamış
Konut ve barınma çıkmazı: ‘Kiralarda olağanüstü bir artış var’