AYŞEGÜL KASAP
@aysegul_kasap
İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde kira fiyatları açıklanan enflasyonun üzerinde artıyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) sahibinden.com verileri üzerinden yaptığı son araştırma da kira fiyatlarındaki orantısız artışı gözler önünde serdi. Kira artışlarına neden olan birçok parametre var. Ama en çok öne çıkanı ise arz-talep dengesizliği. Özellikle kentsel dönüşüm, depremle beraber güvenli alanlara taşınma eğilimi ve ulaşım fiyatlarında yaşanan fahiş artışlar arz-talep dengesini bozan önce çıkan etkenlerden.
BETAM Direktörü Prof.Dr. Seyfettin Gürsel, Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar ve kira hukuku uzmanı avukat Yankı Büyüksezer kira artışlarındaki parametreleri ve kiracıların hukuki haklarını Diken’e değerlendirdi.
Asgari ücretin 2 bin 825 lira olduğu Türkiye’de, özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde insani şartlarda yaşanabilecek evlerin kira fiyatları minimum 3 bin liradan başlıyor. Bu da 50-60 m2 1+1 evlerin fiyatı.
BETAM’ın araştırmasına göre Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı haziran ayında yüzde 23,6. Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 19,1 TL’ye yükseldi. 2020 Haziran’da m2 değeri 15,4 liraydı.
Yıllık kira artış oranı ve m2 fiyatları şöyle;
- İstanbul yüzde 36,4 artışla 28,1 TL
- Ankara yüzde 23,2 artışla 14,2 TL
- İzmir yüzde 22,2 artışla 20 TL
BETAM Direktörü Prof.Dr. Seyfettin Gürsel kira artışlarının aslında Yargıtay kararlarına göre endekslendiğini söyledi.
Kanunda yıllık kira artışı oranının neye göre yapılacağı yok ancak Yargıtay içtihatlarıyla kanundaki bu boşluk doldurulmuş ve yıllık kira artışlarının TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre hesaplanacağı belirtilmişti.
Ancak kira fiyatlarındaki artışları gözlemlediğimizde belirlenen orana göre çok fazla artış yapıldığı anlaşılıyor. Üstelik bu artış, kira ilanlarına bakıldığında aydan aya da gözlemlenebiliyor. Örneğin 2 bin 700 liraya kiraya verilen bir evin fiyatı bir sonraki ay eğer kiralanmamışsa 3 bin 500 lira olarak güncellenebiliyor.
‘Kiralarda olağanüstü bir artış var’
Kira fiyatı 2 bin 700 lira olan bir evin bir ay içinde zamlanarak 3 bin 500 liraya yükselmesi örneğinin sahibinden.com verileriyle örtüştüğünü belirten Prof Gürsel şöyle dedi: “Kiralarda olağanüstü bir artış var. Bunu geçen ay ki raporda da vurguladık, çok ciddi artışlar var. İstanbul’da semtten semte değişiyor tabi ama biz İstanbul ortalamasına baktığımız zaman artış enflasyonun çok üzerinde. Yıllık artış yüzde 30’larda. İki katı neredeyse enflasyonun.”
Arz yok talep çok
Prof. Gürsel’e göre bu artıştaki temel neden arz-talep dengesizliği: “Kiralık arzı yeterince yok. Talepte ciddi bir artış oldu. Arzın olmaması nedeni ise şu; inşaat sektöründe büyük bir şok yaşandı. Muazzam bir konut birikmişti, onlar bitti. Yeni şeylere girişilmedi. Faizler de yüksek. Konut arzında problem var.”
Kiralardaki bu fahiş artışlar, beraberinde ev sahiplerinin kiracılarını keyfi olarak evden çıkarma riskini de gündeme getirdi. Yani bazı ev sahipleri mevcut fiyat skalasına baktığında evinin kira bedelinin emsal evlere göre düşük olduğunu belirterek, halihazırda oturmakta olan kiracısını çıkarmak istiyor ve yerine fahiş fiyatla yeni bir kiracı almak istiyor. Çünkü ev sahibi Yargıtay’ın belirlediği kurala göre mevcut kiracıda fahiş artış yapamayacak.
Rayiç bedeliyle mevcut kiracının ödediği kira arasındaki makas açıldı
Prof. Gürsel bunu şöyle açıklıyor: “Ev sahibi fazla kira alabilmek için kiracıyı çıkarmaya çalışıyor. Çünkü kira artışıyla yeni kiraya verilen yerler arasında büyük fark oluştu. Piyasadaki kira rayici ile mevcut kiracının ödediği kira arasında ciddi fark oluştu. Bunu gören ev sahibi ‘Çok ucuza oturuyorsun’ diyor hukuken Yargıtay’ın koydu kuralın üzerinde zam yapamaz o zaman çıkarmaya çalışıyor kiracıyı ve yeni bir kiracıya istediği fiyattan vermek istiyor. “
Kiracı nasıl önlem alabilir?
Kira hukuku uzmanı avukat Yankı Büyüksezer borçlar kanunun aslında ev sahibini değil kiracıyı koruduğunu belirterek şöyle konuştu: “Kontratta fiyat nasıl girilmişse onun üzerinde TÜFE oranı dışında bir artış yapılamaz. Örneğin diyelim TÜFE yüzde 13. Ev sahibi ‘Emsalleri bunun 4 bin lira o yüzden yüzde 18 zam yapalım’ demesinin hiçbir hukuki karşılığı yok. Kiracı ‘TÜFE’ye göre artış yapacağım’ dediği noktada ev sahibi hiçbir şey yapamaz. Ev sahibin burada yapabileceği şey yine borçlar kanunundan kaynaklı, eğer kira emsallerinin çok altında kalmışa uyarlama davası açabilir.”
‘Yeni kiralanacak evlerde kira fiyatı belirlemede hukuki kıstas yok’
Büyüksezer yeni tutulacak evlerde uygulanan enflasyondan fazla kira artışlarında ise yapılabilecek bir şey olmadığını söyledi: “Kira fiyatı belirlemede hiçbir hukuki kıstas yok. Ev sahibi isterse 10 bin lira der isterse 15 bin lira der. Bunun önünde hiçbir engel yok. Engel kanun sadece mevcut kiracı için var. Orada da sözleşme, artı 10 yıl çıkarılması engelleniyor. Yani bir yıl sözleşme var artı 10 yıl daha 11 yıl evinden çıkarılmasını engelliyor. Burada tek istisna ihtiyaç nedeniyle tahliye.”
Ulaşım fiyatları arttı, şehir merkezlerine dönüş var
Büyüksezer de arz-talep dengesizliğine dikkat çekti: “Daha önce bahçeli havuzlu yerlerde oturmak için şehir merkezinden çıkan insanlar, ulaşım ücretlerinin zamlanmasıyla beraber yeniden şehir merkezlerine gelmeye başladı. Bunun yanı sıra kentsel dönüşümle beraber çürük raporu verilen evlerden çıkan haneler var. Bunlar da yeni kiralık evler bakıyorlar. Yine aynı şekilde deprem nedeniyle insanlar daha güvenli ve alt yapısı daha sağlam olan yerlere taşınmak istiyor. Bu da talep fazlalığına neden oluyor.”
‘Tüketici sözleşmeyle kendini koruma altına alabilir’
Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar ise mevcut kiracılara sözleşme uyarısı yaptı: “Kiraların artışı ile ilgili bir yasal düzenleme yok. Serbest piyasa düzeni var. Ev sahipleri konutlarını istediği fiyattan kiraya verebiliyor. Bir engel yok. Tüketici kendini sözleşme ile koruma altına alabilir. Sözleşme yapacak. Sözleşmede de enflasyon oranını yani kira artış oranı belirtilmeli. Eğer kiracının elinde sözleşme varsa ve orada gerekli detaylar belirtilmişse ev sahibi keyfi bir kararla kiracıyı evden çıkaramaz.”
