CANAN COŞKUN
@canancoskun
canancoskun@diken.com.tr
İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) 6 Aralık 2021’de Yapı&Yapı şirketine 208 milyon avroya sattığı Etiler Polis Okulu arazisiyle ilgili hazırlanan yeni imar planına bilirkişilerden olumsuz görüş geldi. Planların iptali istemiyle açılan davada rapor hazırlayan bilirkişiler yapımına devam edilen rezidansın Boğaziçi silüetini olumsuz etkileyeceğini kaydetti.
İstanbul’un en değerli arazilerinden biri olan ve 17-25 Aralık soruşturmasına konu olan Etiler polis okulu arazisinde yapımına devam edilen Mandarin Oriental Otel’e ait rezidans inşaatının imar planlarıyla ilgili davada bilirkişi raporu hazırlandı.
6,5 ayda hazırlandı
Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi’nin açtığı davada İstanbul 14’üncü İdare Mahkemesi, 4 Nisan 2023 tarihli ara kararıyla bilirkişi raporu hazırlanmasını istemişti. Mahkemenin üyesi hakimin başkanlığındaki bilirkişi heyeti 28 Nisan 2023’te keşif ve inceleme yapmıştı. Raporun hazırlanması ve mahkemeye ulaşması 6,5 ay sürdü. Bu sürede rezidans inşaatı da devam etti.
Teknik üniversitelerin harita mühendisliği ve şehir ve bölge planlama bölümlerinden öğretim üyelerinin hazırladığı 59 sayfalık rapordan öne çıkan kısımlar şöyle:
‘Boğaziçi Kanunu’ndaki yükseklik hükmüne uyulmadı’
* Davaya konu planlarla “ticaret+ turizm”fonksiyonu verilen taşınmaza imar planıyla getirilen kararlar üst ölçekli plan kararlarıyla uyumlu değil. Taşınmazın etkilenme bölgesinde olması nedeniyle Boğaziçi Kanunu’nda belirlenen maksimum yapı yüksekliklerine dair hükümlere uyulmaması sonucunda çevre düzeni planının silüetle ilgili kararlarıyla çeliştiği ve planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırılık gösterdiği değerlendirilmektedir.
‘Yükseklik şartı tüm binalar için’
* Davalı taraf, Boğaziçi Kanunu’nun 10’uncu maddesinde düzenlenen ‘gerigörünüm bölgesinde taban alanı katsayısı (T.A.K.S.) azami yüzde 15 ve 4 katı, etkilenme bölgesindeyse gene T.A.K.S.’ı yüzde 15 ve 5 katı geçmemek şartı ile konut yapılabilir’ hükmüne atıf yaparak ‘yükseklik şartının konut alanları için geçerli olduğu’ savını öne sürmüştür. Bu durum kanun hükmünün yanlış yorumlanmasından kaynaklanmaktadır. Söz konusu kanunun amacı, Boğaziçi’nin değerlerini (Boğaziçi silüeti de bunlardan en önemlilerinden biridir) korumaktır. Kanun, ‘etkilenme bölgelerinde’ bina (konut değil) taban alanı ve yükseklik şartını tanımlamaktadır. Bunu kuşkusuz Boğaziçi silüetini korumak için yapmaktadır. Daha sonra bina yükseklik sınırlarına bağlı kalarak ‘konut’ yapılabilmesine izin vermektedir. Buradan hareketle, yükseklik şartının sadece konut alanlarına uygulanabileceği yorumu yapılamayacağı açıktır. Boğaziçi silüetini etkileyecek olan yapı yüksekliğinin sadece konut yapılarından değil, tüm binalardan kaynaklanabileceği açıktır.
‘Eşdeğer eğitim alanı ayrılmadı’
* Plan değişikliğine konu alanın kullanım statüsü ‘ortaöğretim alanı/ ortaöğretim tesisleri alanı’dır. Eşdeğer bir eğitim alanının ayrılmaması nedeniyle bölgede sosyal altyapı alanı dengesi bozulmuştur. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne göre yatırımcı kurumun uygun görüşü olarak protokol vardır, ancak bunun tek başına plan değişikliği için yeterli bir işlem olmadığı değerlendirilmiştir.
* Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26’ncı maddesine göre, imar planı değişikliği, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. Aynı maddeye göre, imar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Sosyal altyapı dengesinin bozulduğu, kaldırılan ‘ortaöğretim alanı’ kullanımına yönelik etki alanı içinde eşdeğer alanın ayrılmadığı değerlendirilmiştir.
‘Kanun ve yönetmelik dikkate alınmadı’
* Plan ve plan açıklama raporunda Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre ‘fen ve sanat norm ve standartlarına uygun …’ usul ve esaslar belirtilmemiştir. Kanunun ve uygulama yönetmeliğinin ‘sosyal ve teknik altyapı alanlarının sağlanması’ hususları dikkate alınmamıştır.
‘Boğaziçi silüeti olumsuz etkilenir’
* Boğaziçi Kanunun 1’inci maddesinde yer alan ‘…İstanbul Boğaziçi alanının kültürel ve tarihi değerlerini ve doğal güzelliklerini kamu yararı gözetilerek korumak ve geliştirmek ve bu alandaki nüfus yoğunluğunu artıracak yapılanmayı sınırlamak…’ tarifi kapsamında Boğaziçi i silüetinin olumsuz etkileneceği düşünülmektedir.
* Dava konusu taşınmazın komşuluğundaki diğer yapı adalarıyla dengeli bir uyumluluk içermediği değerlendirilmiştir.
‘Ulaşım sistemini etkileyecek’
* Davaya konu planın yoğunluğu artırdığı nettir. Gerek getirdiği fonksiyonlar gerekse yoğunluk açışından kentsel ulaşım sistemini etkileyeceği aşikardır. Planda Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 26’ncı maddesinde belirtilen ‘kentsel teknik etki değerlendirmesi raporu analizi’ plan raporu içinde yer almamaktadır. Dava konusu planın tüm bu sebeplerle imar mevzuatına da aykırılık gösterdiği değerlendirilmiştir.
‘Rezidans bir alt fonksiyon değil’
* ‘Rezidans’ fonksiyonu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4’üncü maddesine göre, ‘yüksek nitelikli konut’ olarak tarif edilmiştir. Aynı yönetmeliğe göre, ‘rezidans’ davaya konu ‘ticaret + turizm’ kullanımının bir alt fonksiyonu değildir. Davaya konu imar planlarının notlarının imar mevzuatına aykırılık gösterdiği değerlendirilmiştir.
* Dava konusu taşınmazın doğal ve tarihi özellikleri nedeniyle korunması gerekli sit alanı olarak ilan edilen Boğaziçi alanında kalması, Boğaziçi Kanunu’na göre ‘şehir merkezine bağımlı etkilenme bölgesi’nde kalması ve belirli bir yapılaşma kısıtlılık hali bulunmasına rağmen bu hükümlere uyulmamıştır.
* Dava konusu plan değişikliğinde emsal değerinin belirtilmemesi ‘uygulama imar planı dili’ açısından uygunsuzluk olarak düşünülmüş, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’yle çeliştiği değerlendirilmiştir. İmar planının genel yapısının, kapsadığı alanın nitelikleri ve çevrenin korunması gibi olgularla bağdaşmadığı ve üstün kamu yararı ilkesine aykırılık gösterdiği düşünülmektedir.
‘Plan kendiyle çelişiyor’
* Dava konusu imar planı ve plan notları Boğaziçi Kanunu, İmar Kanunu ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a aykırılıkları kapsamında kendi içinde çelişmektedir. Dava konusu taşınmaz Boğaziçi alanı etkilenme bölgesinde olmasına rağmen imar planında doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunması için bir yaklaşım yer almamıştır.
* Plan raporunda yapı yüksekliği ve yoğunluk artışına sebep verecek tespit ve sentez süreçlerine yer verilmemiştir. Çevresindeki mevcut yapı dokusu ile uyumluluk arz etmediği ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne aykırı hükümleri sebebiyle kamu yararı ve planlama esasları ilkelerine uygun değildir. İnceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının yapılmadığı, bu sebeple şehircilik ilkelerine uygun olmadığı tespit edilmiştir.
Ne olmuştu?
Etiler’deki polis okulu arazisinin İBB tarafından satıldığını kamuoyuna Diken duyurmuştu. Halen Atatürk Havalimanı’na yapılması planlanan ‘millet bahçesi’ projesini de üstlenen Yapı&Yapı şirketi, tapu kaydına göre arazinin bedelini Vakıflar Bankası’ndan kullandığı krediyle ödemişti.
Polis okulu arazisi, 2018’de İBB yönetimi henüz AKP’li Kadir Topbaş’tayken 2 milyar 660 milyon TL karşılığında İBB’nin iştiraki KİPTAŞ’a verilmişti. KİPTAŞ da projenin yükleniciliği için bir ihale düzenlemiş, ihaleyi Yapı&Yapı ile ASTAŞ şirketleri kazanmıştı.
Söz konusu satışı CHP İstanbul eski İl Başkanı Canan Kaftancıoğlu’nun aralarında bulunduğu CHP’liler İBB’nin önünde protesto etmiş, arazinin ‘kent parkı’ olmasını talep ettiklerini söylemişlerdi.
İnşaat yeniden başlamıştı
İBB yönetimi İmamoğlu’na geçtikten sonra arazinin kent parkı olmasına yönelik herhangi bir adım atılmamıştı. Halk TV’de 20 Aralık 2021’de yayınlanan habere göre, İBB 2 milyar 80 milyon TL karşılığında hisselerini devrederek projeden çekilmişti.
Polis okulu arazisine inşa edilen yapının imar planları 20 Eylül 2019’da iptal edilmiş, Danıştay da İBB’nin hisse devrinden altı ay önce yani 28 Haziran 2021’de bu kararı kesinleştirmişti.
Akat Mahallesi’nin ortasındaki devasa kazı alanı öylece dururken Mayıs 2022’de arazide yeniden inşaat çalışmaları başladı.
Diken’in haberinden sonra İBB’den bir hafta boyunca ses çıkmamıştı.
Gazeteci Çiğdem Toker, 6 Haziran’daki yazısında söz konusu satışı hatırlatıp İBB’nin bunu izah etmesi gerektiğini belirtince beklenen açıklama Toker’e gelmişti.
KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt’un Toker’i arayarak ilettiği, satış süreci anlatan yazılı açıklamada ne tapu kaydındaki satış bedelinden ne de satış tarihinden bahsedilmişti.
İBB, ‘ticari sır’ diye protokolü paylaşmamıştı
Bunun üzerine Diken’in ulaştığı KİPTAŞ yetkilisi, İBB’nin projedeki payını 8 Kasım 2021’de protokolle devrettiğini, tapunun devredilmesi için protokolde yazan bazı yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerektiğini belirtmişti. KİPTAŞ yetkilisi, söz konusu devir işlemi yapılırken araziye inşa edilen yapıların kat irtifakının yapıldığını, imar planlarının Danıştay kararıyla iptal edildiğini söylemişti.
Söz konusu hisse devriyle ilgili satış protokolüyse ‘ticari sır’ olduğu gerekçesiyle paylaşılmamıştı.
Haberin yayımlanmasından sonra Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şube Beşiktaş Belediyesi’ne ve Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğü’ne yazı yazarak ‘ruhsatsız kaçak inşaatın ivedilikle durdurulması için gerekli işlemlerin yapılmasını’ talep etmişti, ancak inşaatın durdurulması için hiçbir şey yapılmamıştı. İBB, 15 Ağustos 2022’de harekete geçmiş, inşaatın ruhsatını iptal edilmiş ve inşaat mühürlenmişti.
Bakanlık, Ocak 2023’te yeni bir imar planı hazırlamış, İBB tarafından verilen bir yapı ruhsatı olmamasına karşın inşaat başlamıştı. Sonradan ruhsatı da Bakanlığın verdiği ortaya çıkmıştı. Danıştay’da bakanlığın ruhsatının iptali istemiyle açılmış bir dava da var. Yargı süreci tamamlanmamış olmasına karşın arazideki inşaat devam ediyor.
