Uzmanlar, işyerlerindeki kira artışlarını sınırlayan düzenlemenin süresinin Temmuz 2020’de dolmasıyla birlikte artık mal sahiplerinin ‘tacir’ kiracılarından enflasyondan daha fazla artış talep edemeyeceği görüşünde.
Türkiye’de kira fiyatları açıklanan enflasyonun üzerinde hızlı bir şekilde arttı. Evlerin çoğu ‘elverişli konut’ kriterlerine uymuyor ancak kira fiyatları fahiş oranda. Bununla birlikte öğrencilerin barınabileceği yurt sayıları da yeterli değil. Özel yurtların fiyatları da ciddi oranda zamlandı.
Konuttaki bu fahiş fiyat sorunu gündemdeki sıcaklığını korurken, işyeri sahipleri ve kiracıları da istisnai yasal düzenlemelerinin bu süreçten nasıl etkileceği konusunda kararsız.
Kira hukukuna ilişkin soruları Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm, Hürriyet’ten Oya Armutçu’ya yanıtladı.
TÜFE oranında artış, işyeri kiraları için geçerli mi?
Kira parasının tespit ve ödenmesine ilişkin kiralardaki artışı TÜFE oranıyla sınırlayan düzenleme (Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi) yasayla (6353 sayılı yasa) ‘kiracının tacir ve kiralayanın işyeri olması’ şartıyla sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Yasada öngörülen bu sekiz yıllık erteleme süresi 1 Temmuz 2020’de sona erdi.
1 Temmuz 2020’ye kadar nasıl artış yapıldı?
Yasal değişiklik (6353 sayılı yasa) gereği, ‘kiracı tacir ve kiralanan işyeri’ ise 1 Temmuz 2020 tarihine kadar yapılacak kira artışlarında TÜFE oranında artış değil 18 Kasım 1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereği bir+üç yıllık süre boyunca sözleşmede yer alan artış şartı uygulandı. Bir+üç yıllık, yani toplam dört yıllık süre dolmuş ise kira parası emsal rayiçler dikkate alınarak hak ve nesafete göre tespit edilip ödenmesi gerekmekteydi.
İşyeri kiraları yönünden erteleme hükmü gereği 1 Temmuz 2020 tarihine kadar işyeri kiracısı tacir ise sözleşmede yer alan artış şartı kiracı açısından bağlayıcı, kiralayan açısından bağlayıcı değil.
İşyeri kiralarında da artık TÜFE oranları mı geçerli?
İşyeri kira sözleşmelerinde artık konut kiralarındaki gibi TÜFE artış oranının altında artış oranı kararlaştırabilir. Ancak TÜFE artış oranının üstünde artış oranı kararlaştırılamaz. Örneğin TÜFE yüzde 14.55 (2021 yılı için kanuni kira artış oranı) kira sözleşmesinde artış oranı yüzde 30 ise yüzde 14.55 aşan artış oranı, yok hükmünde kabul edilmelidir. Bu kanuni düzenlemenin amacı, kiracının korunması.
İki taraf da tacir ise arabulucuya başvuru zorunlu mu?
Kira tespit ve kira uyarlama davaları Türk Ticaret Kanunu gereği ‘Alacak ve Tazminat davası’ niteliğinde olmadığından ‘Arabuluculuk başvurusuna’ tabi olmamalı. Ancak, yine kanun gereği her iki taraf tacir ise açılacak ‘Kira Alacak ve Kira Tazminat Davaları’nda arabuluculuğa başvurulması zorunlu. Taraflar kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurup uzlaşma sağlayamazlarsa mahkeme yoluna gidebilir.
İşyerinde sözleşme süresinin sona ermesi tahliye nedeni mi?
Normalleşme süreciyle birlikte konut kiraları gibi işyeri kiraları da yükseldi. İstanbul başta bazı büyük şehirlerde mülk sahiplerinin eski tacir kiracılarını da çıkarmaya çalışıp işyerlerini daha yüksek fiyatta kiraya vermeye çalıştıkları gözlemlenmekte. Konut kiraları gibi işyerlerinde de kira süresinin sona ermesi tahliye nedeni değil. Kanun gereği (Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi) kira süresi sonunda kira akdi birer yıllık dilimler halinde uzar. Kiralayan ancak mahkemeden tahliye kararı alarak (gereksinim, kiranın ödenmemesi nedeniyle temerrüt nedeniyle tahliye gibi) kiralanan işyerinin tahliyesini gerçekleştirebilir. Olağanüstü durumlar oluşmadığı müddetçe işyerlerinde de beş yıl süreyle TÜFE artış oranı üzerinde kira artışı talep edilemez.
Pandemi nedeniyle işyeri kirasında indirip talep edilebilir mi?
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 4. Hukuk Dairesi’nin öncülük ettiği kararla birlikte Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararı ışığında, pandemi nedeniyle işyeri kiraları yönünden kira uyarlama davası açılabilir. Yargıtay kararı ışığında, kanundaki (Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde yer alan şartlar) şartlar oluşmuş ise -kira parasının ödenmemesi veya ihtirazi kayıtla ödenmesi, pandemi süresi ile birlikte gelirin düştüğü sözleşmenin başlangıcında var olan dengenin kiracısının kusur olmadan bozulması gibi- ve gelirin düştüğü işletme defterleri ile ispatlanmış ise mahkemece tedbir kararı verilerek kira parası indirilebilir, yeniden belirlenebilir.
‘Kira katlandı’ diye konutta da yüksek kira istenebilir mi?
Konut kiralarında örneğin bir konut aylık 800 TL’ye kiralanmış ise ev sahibi akit yılını takip eden dört yıl toplam beş yıl süre boyunca ancak TÜFE artış oranına göre artış yaparak kira parası talep edebilir. O bölgede ‘Kiralar katlandı’ diye kira parasının 4 bin bin TL olduğunu iddia edip 4 bin TL aylık kira parası ödenmesini talep edemez. Ancak, beş yıllık süre geçtikten sonra rayiç kira bedellerine göre aylık kira parası hak ve nesafet kuralına göre tespit edilip ödenmesi talep edilebilir.
