Başta İstanbul olmak üzere birçok ilde uçuşa geçen konut kiralarını frenlemek için formül aransa da bugünler de kamuoyunu en çok meşgul eden sorunların başında konut ve barınma çıkmazı geliyor. Ankara Barosu avukatlarından arabulucu Eda Günday, kira konusunda merak edilen tüm bu soruları yanıtladı.
Son dönemde birçok ilde kiralık ev bulmak zorlaştı; olanın da kirası cep yakıyor. Bazı uzmanlar konut üretimi yavaşlayınca arz sorununun ortaya çıkmaya başladığını söylüyor. Diğer yandan artan konut kredi faizi nedeniyle orta gelirli vatandaş ev alımından uzaklaştı, kiraya yöneldi. Salgının da artışta etkisi oldu. Kısıtlamaların gevşetilmesi ile ertelenen düğünler yapılınca kiralık eve talep arttı. Hem bu yıl üniversiteyi kazanan, hem de pandemi nedeniyle evini kapatan öğrenciler ev arayışına girdi derken İstanbul’un bazı ilçelerinde kiraların ikiye hatta üçe katlandığı görüldü.
Fahiş artış nedeniyle eski kiracıyı tahliye edip evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenler ise dava üstüne dava açıyor. 10 yıllık sözleşme uzama süresi dolan kiracılara noterden ihtarname yollanmaya başlandı. Beş yılı dolan kiracılar için de kira tespit davaları açılıyor. Mülk sahipleri bu davayla kiraya zam talep ediyor.
Hürriyet’ten Oya Armutçu’ya konuşan avukat Günday, 14 soruda kiracıların merak ettiği tüm konulara değindi. Sorular ve cevapları şöyle:
1- Kira artışı 2021 yılı için ne kadar?
Kira artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki aya göre 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yılki oran yüzde 14,55. Sözleşmede daha düşük-yüksek oranda artış öngörülmüşse artış bu oran üzerinden yapılır.
2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?
Kira kontratı dolmadan haklı nedenler bulunmuyorsa, kiracının evden çıkarılması talep edilemez.
3- Kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık’ denebilir mi?
Ev sahibi kontrat süresi dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” diyemez. Ev sahipleri kafalarına göre “Kiralar çok arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Bunun için haklı nedenleri olması gerekir. Bu nedenlerin başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip 30 gün süre verilir. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
4- Kiracının başka hangi durumlarda evden tahliyesi talep edilebilir?
Kiracının tahliye nedenleri şöyle sıralanabilir: “Bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına rağmen 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle. Esaslı yıkım, tamirat tadilat varsa. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. İhtiyaç sebebiyle tahliyede, ihtiyaç samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve üç ay önceden mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.”
5- Komşularla geçinmeyen rahatsızlık veren kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uyulmaması durumunda da ev sahibi en az 30 gün süre vererek, sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
6- Ev satılırsa kiracı evden çıkmak zorunda mı?
Evde kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya bir ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.
7- Evin satışı içindeki kiracıyı, kira artışı yapmaktan kurtarır mı?
Hayır kurtarmaz. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata göre yapılır.
8- Kiracı pandemi nedeniyle kira indirimi isteyebilir mi?
Yargıtay 3’üncü Hukuk Dairesi, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna karar verdi.
9- Kiraya pandemi indirimi davası hangi mahkemede açılmalı?
Covid-19’a bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138’inci Maddesi gereği ‘Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası’ bulunulan yer sulh hukuk mahkemelerinde açılabiliyor.
10- Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya gidilebilir mi?
Kira uyuşmazlıklarında, başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti konularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması nedeniyle kanunen zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı yoktur.
11- Kiracı ve mülk sahibi ticari ise arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Her iki tarafın ticari işletme olması halinde kira alacakları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kanuni bir zorunluluktur. Dava açılmadan önce arabulucuya gidilebildiği gibi dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı üç ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde hakim bu süreyi üç ay daha uzatır.
12- Arabuluculuk pahalı mı ücreti kim öder?
Ekonomiktir, dava harcı, mahkeme giderleri, keşif, bilirkişi ücreti gibi masraflar yoktur. Tarafların aksine bir anlaşması yok ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre taraflarca eşit olarak ödenir.
13- Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir mi?
Süreç kontrolü taraflardadır. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Anlaşma sağlanamaması halinde her zaman mahkemeye gidilebilir.
14- Arabuluculuk belgesinin hukuki niteliği nedir?
Arabuluculuk anlaşma belgesi, mahkeme ilamı niteliğinde bir belgedir. Arabuluculukta anlaşmaya varılan hususlarla ilgili dava açılması mümkün değildir.