İstanbul’u düşünün Orhan Veli gibi.
Bir şehir ki nice medeniyetlere başkentlik yapmış, tarih sahnesinin nice büyük oyuncularını ağırlamış, kendine hayran bırakmış.
Uğruna savaşlar verilmiş, Konstatin’i, Fatih’i, Muhteşem Süleyman’ı, Atatürk’ü konuk etmiş, tüm doğal ihtişamıyla dünyanın pek çok şehrini kıskandıran, doğasıyla ve coğrafyasıyla ziyaretçileri kendine hayran bırakan İstanbul’u düşünün.
Suç ortağıyız
Peki, İstanbul gibi doğal güzelliği, tarihi zenginlikleri ve coğrafi konumuyla öne çıkan bir şehri, gökdelen inşaatlarıyla yapaylaştırarak gelecek nesillere karşı bir suç işliyor olabilir miyiz? Kentsel dönüşüm ifadesi yalnızca kulağa hoş gelen bir pazarlama jargonu ve bu suçu meşrulaştıran bir tamlamadan mı ibaret?
Eğer ortada işlenen bir suç varsa, bu elbette pek çok farklı kişi ve kurum tarafından el birliğiyle işleniyor. İnşaat şirketleri şuursuzca bina dikerek, belediyeler rant arayışı içinde denetimi ve düzenlemeyi göz ardı ederek, İstanbul halkı ise yapılan inşaatları satın alarak bu suça ortak oluyor.
Suçun en büyük işbirlikçilerinden İstanbul halkı bu denklemde en çok üzülen olacak. Çünkü konuta harcadığımız milyonlarca liranın fırsat maliyeti gelecek nesilleri beklemeye gerek kalmadan bugünün İstanbullularını da direkt olarak ve an itibariyle ilgilendiriyor.
Zihinsel yanılgı ve bir balonun anatomisi
2010 yılının başında İstanbul’un güzide gökdelenlerinden bir ev satın aldıysanız, evin fiyatının üç yıl içinde yüzde 70’e yakın artmış olması size kendinizi ünlü yatırımcı Warren Buffet gibi hissettirebilir. Acaba hislerinizde haklı mısınız?
Aslında, evin toplam fiyatını nakit olarak ödemediyseniz paranızı bankada mevduata koymanız daha karlı bir yatırım olurdu.
Birinci tabloda göreceğiniz gibi, konut kredisi faizlerinin hala çift hanelerde olduğu bir ülkede konut yatırımından yüksek gelir elde etmeniz oldukça zor.
İşin içine komisyonları, evi bulmak için harcanan emeği vb. katarsanız, bankaya gidip mevduata para yatırmanın, krediyle ev almaktan çok daha zahmetsiz ve karlı bir iş olduğunu görebilirsiniz.
İşin maddi tarafını geçelim.Sonuçta, istediğinizde başınızı sokacak bir eviniz olduğunuzu varsayarak, İstanbul’da ev sahibi olmanın sosyal bir getirisi oluğuna odaklanalım.
O gökdelenlere taşınırsanız, sosyal getiri tarafından da baktığınızda, düşük doluluk oranları sebebiyle bir süre sonra hayalet şehirde tek başına yaşadığınız hissine kapılabilirsiniz. Bu gökdelenler henüz bitmeden tamamen satılmasına rağmen, doluluk oranlarının ve kiraların düşük olması denklemde bir gariplik olduğuna işaret ediyor. Konut fiyatları ciddi biçimde artarken kiraların sabit kalması ortada bir balon olduğunu düşündürüyor.
1990’ların kötü mirası
1990’lardaki çarpık kapitalizm ve ahlaki çöküntünün geride bıraktığı bir kültürel miras olan finans sektörüne karşı şüphecilik, bankaları hortumlanan kurumlar, finansal piyasaları bir çeşit kumar olarak algılamamıza sebep oldu. Bankalara ve piyasalara güvenmediğimiz için tasarruflarımızı çimento ve çeliğe gömmemiz o yıllarda oluşan bu güvensizliğin bize bıraktığı bir miras.
Bir de kayıt dışı ekonomi var tabii. Gayri meşru yollardan elde edilen gelirleri bankacılık sistemine sokmamak için bu tür yatırımlar ideal bir yöntem olarak görülüyor.
Tipik bir balon
Sonuç olarak ortaya şöyle bir tablo çıkıyor: İçinde yaşamak için değil, tasarruf aracı olarak alınan konuta talep artıyor, talep artışı daha fazla gökdelenin inşa edilmesine sebep oluyor, gökdelen artışı da şehrin dokusuna ihanet ederek şehri tanınmaz hale getiriyor. Kullanım değeri olmayan bir malın fiyatının durmadan artması ise tipik bir finansal balona işaret ediyor. Her şey bu şekilde devam ederse bu balon hiç patlamayabilir. Ama patlamaması hem maddi hem de manevi açıdan daha büyük bir tehlike.
Konuta verilen önemin coğrafi koordinatları
Ülkemizde konut sahipliğinin bir de sosyo-kültürel boyutu var. Bir erkek için kendine ait bir evinin olması, bir kadın tarafından tercih edilme sebebi olabilir ve evlilik şansını artabilir. Kişinin kirada yaşaması ise bizim kültürümüzde maddi durumunun iyi olmadığının bir göstergesi olarak algılanabilir. Halbuki, Avrupa’daki istatistiklere bakınca durumun bizdekinin tam tersi olduğunu görebilirsiniz. Avrupa’nın en zengin ve en gelişmiş ülkelerinde konut sahipliği bizden bile düşük. Hatta konut sahipliği ve gelişmişlik arasında bir ters orantı var.
Zengin ülkelerde konut sahipliği düşük, fakir ülkelerde ise yüksek. Yukarıdaki görsele bakarsanız dikkatiniz ilk olarak Türkiye’ye yönelecektir. Türkiye’nin konut sahipliği oranındaki bir ülkede aslında kişi başına gelirin mevcut durumdan üç dört kat daha fazla olması gerektiğini görebilirsiniz.
Ama aslında görseldeki daha ilgi çekici nokta konut sahipliği oranı yüksek ülkelerin ortak yönü. Yunanistan, İspanya, İtalya, Portekiz, Kıbrıs… Bu ülkelerin hepsi son beş yıldır ismi krizle birlikte anılan ülkeler.
Hepsinin ekonomileri son beş senedir ya daralıyor ya da büyümüyor. Hepsinde işsizlik özellikle gençler arasında çok yüksek. Hepsi katma değeri düşük ekonomiler. Ve son olarak hepsi Güney Avrupa’da.
İsviçre’de kiracı mı Yunanistan’da ev sahibi mi?
Diğer yandan Kuzey Avrupa’da ise tam tersi bir eğilim var. İsviçre, Almanya, Fransa, Hollanda, Danimarka gibi ülkelerde konut sahipliği düşük. Tüm bu ülkeler Avrupa’daki krizden az etkilenen, büyüyen, işsizliğin göreli olarak düşük ve katma değerin yüksek olduğu ülkeler. Bu bağlamda, İsviçre’de zengin olup kirada mı yaşamak istersiniz yoksa Yunanistan’da düşük gelirli olup ev sahibi mi olmak istersiniz?
Konut sahipliğinin fırsat maliyeti
Yukarda bahsi geçen eğilim kimseyi şaşırtmamalı. Eğer tasarruflarınızı konuta yatırırsanız, katma değer yaratmayı bekleyemezsiniz. Bir konutu yapan üç ana madde çimento, çelik ve hava zaman içinde değerlenen mallar değil. Tasarruflarını bu şekilde yöneten ülkelerde katma değer düşük olur, çünkü katma değer yaratacak projeler ve işler gerekli kaynağa ulaşamaz. Kuzey Avrupa’nın güneye oranla başarısının sırrı da işte bu; tasarrufların daha üretken yatırımlara yönelmesi ve bunun sonucu olarak büyüme ve istihdam.
Tüketime değil üretime
Tasarruflarımızın ekonomiye katma değer sağlaması için öncelikle bankacılık sektörünün insiyatif alması gerekiyor. Toplanan mevduatlara karşılık açılan krediler tüketime değil, ülkeye katma değer sağlayacak ve iş imkanı yaratacak KOBİ’lere yönelmeli. Diğer taraftan da devletin KOBİ kurmayı desteklemesi ve özendirmesi gerekiyor.
Bankalar ve devletin kabuk değiştirmedeki rolü son derece kritik fakat her şeyi devletten veya bankalardan beklemek de yanlış. Bizler de birey olarak tasarruflarımızı korku içinde maddi güvence sağlamak için değil, hayallerimizi gerçeğe dönüştürmek için kullanabiliriz. Ev almak yerine, kendi işimizi kurmak, daha riskli fakat hem maddi hem de manevi anlamda daha tatmin edici bir tercih olabilir.
Kendi işinizi kurmak veya yönetmek istemiyorsanız, tasarruflarınızı bir melek yatırımcıya verip başkalarının işine ortak olabilir, farklı tiplerde iş modellerine küçük miktarlarda para yatırarak riski de dağıtabilirsiniz.
Betonla değil, fikirle
Her şey kendimize güvenmekle başlıyor. Bizleri konut yatırımının en sağlam, en karlı yatırım olduğuna inandıran bu zihinsel yanılgının farkına varıp varlık algımızı çimento ve çeliğe endekslemekten vazgeçmeliyiz. Bize en kısa yoldan, en risksiz maddi getiriyi sağlayan beton uzun vadede maneviyatımızı ve hayallerimizi rehin alıp bizi mutsuz kılabilir.
Kalıcı bir biçimde mutlu olmak için, reklamlarda gösterildiği gibi hayallerimizi tuğla ve betonla değil, fikirlerle süsleyip tasarruflarımızı bu fikirleri hayata geçirmek için kullanmalıyız. Böylelikle, topraklarında gökdelenler yerine umut ve mutlu nesillerin yetişeceği bir İstanbul hayaline birlikte ulaşabiliriz.